Comment bien choisir son investissement locatif ?

Investir en immobilier, destiné à la location, pour profiter des différents avantages du système de défiscalisation immobilière consiste une intéressante alternative pour plusieurs français. Cependant, il ne suffit pas uniquement de souscrire à un investissement locatif, mais de le rentabiliser et en tirer profit. Des spécialistes en cost-killing et défiscalisation comme Thierry Weinberg développent des stratégies pour réussir ce plan de placement que les ménages ont intérêt à prendre en considération.

Choisir le meilleur zonage Pinel

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La France est divisée en 5 zones à savoir A bis, A, B1, B2 et C. Optimiser ses changes de réaliser un investissement locatif rentable, c’est également choisir la meilleure zone en termes du rapport qualité/prix. Pour la loi Pinel, la zone C est exclue, tandis que la zone B2 oblige le contribuable à disposer d’une dérogation auprès du préfet pour réaliser son projet. Chaque zone impose ses règles pour le plafond des loyers du côté des propriétaires et les plafonds des ressources du côté des locataires.

Le contribuable cherche toujours les meilleures opportunités pour investir : une zone avec une probabilité de location élevée et des prix d’achats pas chers. Ceci correspond plutôt aux zones A (Cote d’Azur, Île de France et la zone française de l’agglomération Genevoise) et B1 (les métropoles de plus de 250000 habitants, Bayonne,  la Rochelle, la Corse, Cluses, Saint-Malo, Chambéry-Annecy, départements Outre-Mer) où les villes sont plutôt dynamiques et affichent une croissance démographique et économique constante. Quant à la Zone A regroupant Paris et ses 29 communes proches, le rapport devient déséquilibré puisque la probabilité de location est très forte, mais les prix d’achat sont des plus élevés au niveau national.

L’emplacement est la pièce maitresse de l’investissement

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Le vrai seul déterminant de la réussite d’un investissement locatif est sa probabilité d’être loué par la suite. Ainsi, plus que l’emplacement du logement est dans une ville ou commune plus fréquentée, plus que les chances de le louer augmentent. Ceci assure un revenu stable au propriétaire ce qui signifie plus de stabilité et une meilleure rentabilité financière.

Dans ce type de placement, comme le pense l’expert en immobilier Jean-Noël Medus , tout est sujet de calculs : après le choix de la ville, on doit bien choisir le quartier afin de garantir l’installation dans une zone pétrie de locataires potentiels. Il faut choisir sa cible bien évidemment pour réfléchir autour de la taille du logement : les logements de petite surface correspondent au mieux à une ville étudiante (Montpellier, Toulouse, etc.), tandis qu’une grande superficie trouve plus de locataires dans les grandes villes à fort potentiel économique comme Paris.

Toutefois, il faut rester vigilant dans le choix de l’emplacement par rapport à la cible parce que la location pour les étudiants par exemple ne génère pas systématiquement les mêmes revenus et garanties de paiement qu’une location pour une famille.

Prendre la place du locataire

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Une fois que la ville et le quartier ont été bien choisis, l’investisseur doit se mettre à la place du locataire et penser à son confort. Qui dit confort, dit alors la proximité du logement aux espaces de première nécessité (commerces et magasins, établissements scolaires, universités, réseaux de transport, espaces verts, salles de sports, etc.).

Mr Weinberg, qui s’intéresse à l’optimisation des charges immobilières, à travers son cabinet Double V Conseil, insiste par ailleurs sur le respect des critères du dispositif Pinel afin de profiter de ses avantages fiscaux. Le contribuable devra vérifier que le logement bénéfice du label RT 2012 ou BBC 2005. Il doit s’engager à le louer à son état (non meublé) et à titre de résidence principale pour le locataire dans les 12 mois qui suivent l’acquisition.

Author: Timothy Martinez

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